Заключение типового договора купли-продажи квартиры

 Самый важный документ на сделке — договор купли-продажи (ДКП). В нем фиксируются все детали сделки. Можно условно разделить ДКП на несколько составляющих: это поможет вам не запутаться.

I. Участники сделки

1. Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель. Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.

2. Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки, а также адреса их регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), при желании — СНИЛС.

3. Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.

II. Все данные по объекту сделки

1. Полный адрес.

2. Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.

3. Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.

III. Детали оплаты

1. Здесь прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке. Циан.Журнал настоятельно не рекомендует связываться с занижением суммы сделки, потому что впоследствии это может привести к неприятным последствиям для обеих сторон.

2. Сроки оплаты.

3. Механизм расчетов (наличные, ячейка или аккредитив, наименование банка).

4. Если используется рассрочка, прописываются даты и объем выплат, а также способ расчета и порядок снятия обременения.

5. Если используется ипотечный кредит, указываются детали: банк, получатель, условия, дата заключения и номер кредитного договора.

По закону, если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.

IV. Порядок освобождения квартиры:

1. Когда продавец освобождает квартиру и передает ее покупателю по передаточному акту.

2. Когда выпишутся все зарегистрированные в квартире.

А еще в договоре обязательно указываются актуальная дата (не задним числом!) и город, где он заключен.

Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.

После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.

V. Что прописать в ДКП дополнительно?

1. Риск банкротства продавца. Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица.

2. Договоренности на случай расторжения договора.

3. Договоренности о переходе (или не переходе) мебели и бытовой техники новому владельцу.

Акт приема-передачи — еще один важнейший документ на сделке. Этот акт нужен для подтверждения факта не только передачи квартиры, но и обязанностей по ее содержанию. Обычно подписание акта приема-передачи проводится на квартире, а после него теперь уже бывшие хозяева отдают новым владельцам все комплекты ключей и уходят.

Единой формы не существует, но обычно в акте прописываются данные сторон сделки (в том числе паспортные), описание состояния квартиры, ее расположение, характеристики, а также сведения о ДКП. Стороны подтверждают отсутствие претензий (в акте должна быть соответствующая фраза) и подписывают документ.